Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định quý I/2023 là vùng đáy của thị trường và giai đoạn khó khăn nhất của địa ốc đã qua. Dù tổng quan thị trường còn nhiều thách thức, mức độ khó khăn có xu thế giảm dần, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.
Diễn biến trên thể hiện rõ ở thị trường TP HCM. Nếu như quý I, thị trường tăng trưởng âm 16,2%, tỷ lệ này đến cuối quý III còn 8,7%. Sau 9 tháng, mức độ khó khăn của thị trường đã giảm hơn 42% so với quý I. Về nguồn cung, TP HCM có 13 dự án đủ điều kiện mở bán với hơn 15.000 căn trong 9 tháng đầu năm, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, thị trường TP HCM tiếp tục lệch pha sản phẩm nhà ở, nghiêng về phân khúc cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm trên thị trường, còn lại là phân khúc trung cấp. Thành phố trong ba năm trở lại đây không còn nhà ở bình dân giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc này từng chiếm hơn 44% năm 2017.
Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng liên tục từ năm 2017 đến nay, vượt qua khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình thấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ví dụ nhóm người thu nhập trung bình thấp nếu để dành được 100 triệu đồng một năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được một căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng. Với nhà xã hội, nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội, người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 (quy định dưới 60 triệu đồng một năm) cũng không mua được trong khi nhà thương mại giá bình dân quá tầm với.
Bất động sản khu vực bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, tháng 7/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Lý do giá nhà tăng cao là nguồn cung liên tục sụt giảm. Số dự án mới năm 2022 giảm gần 3 lần so với năm 2017 là "đỉnh" của thị trường. Trong khi nhà ở cao cấp, giá trên 40 triệu đồng mỗi m2 liên tục chiếm lĩnh thị trường từ năm 2020 đến nay.
Đánh giá về khả năng tăng trưởng của thị trường, HoREA cho biết dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét từ nửa cuối năm sau trở đi. Bởi vấn đề pháp lý, vướng mắc lớn nhất, đang được cơ quan nhà nước tháo gỡ bằng các dự thảo luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Hàng trăm dự án cũng đang được gỡ khó, cùng với việc các chủ đầu tư tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm và giảm giá nhà sẽ cùng giúp thị trường có triển vọng hồi phục.
Từ giữa năm ngoái, kể từ lúc thị trường đi xuống, câu hỏi "Bất động sản đã chạm đáy chưa" luôn được đặt ra nhưng chưa có câu trả lời. Từ quý III, Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia trong ngành đều nhìn nhận thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi và phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng giải pháp tối ưu nhất là tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền và đưa phân khúc này trở lại là trung tâm của thị trường.
Ngọc Diễm