Vợ chồng tôi làm nhân viên văn phòng ở TP Thủ Dầu Một, Bình Dương, lương hàng tháng khoảng 50 triệu đồng, có một con trai 10 tuổi. Chúng tôi có căn nhà cấp 4 rộng 135 m2, gồm sân rộng 50 m2 nhưng để hai ôtô, hai xe máy đã chật kín khiến tôi cảm thấy bí bức, không thoải mái.
Gần đây, tôi xem được trên mạng nhiều quảng cáo bán mảnh đất trồng cây lâu năm rộng 3.000 m2 giá chỉ 400 triệu đồng ở huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Vị trí cách nhà tôi đang ở 80 km, bằng hai tiếng đi xe. Hiện tôi có khoảng tích lũy một tỷ đồng, dự tính mua lô đất nông nghiệp để trồng ít cây ăn trái. 15 năm nữa khi hai vợ chồng về hưu sẽ về đây trồng rau, nuôi gà cho rộng rãi, thoải mái. Bán kính 2 km xung quanh có chợ và dân cư sinh sống. Sau hơn chục năm, khu vực này sẽ sôi động hơn, ít hẻo lánh như bây giờ.
Tuy nhiên, nhiều người thân khuyên tôi nên cải tạo lại căn nhà hiện tại thành một trệt một lầu để tiết kiệm quỹ đất, tăng diện tích sân để làm vườn trồng rau trước cửa nhà luôn. Họ cho rằng mua đất ở nông thôn sẽ thiếu thốn nhiều thứ, không có tiềm năng.
Mong chuyên gia tư vấn thời điểm này tôi có nên mua đất vùng ven như trên không và cần lưu ý những gì?
Độc giả Mạnh
Chuyên gia tư vấn:
Nền tảng kinh tế của gia đình bạn hiện tại đã khá ổn định nên thời điểm này phù hợp để cân nhắc việc vừa tích lũy tài sản trong dài hạn vừa nâng cấp môi trường sống hàng ngày.
Về việc mua đất để tích lũy, đầu tư dài hạn, bạn nên lưu ý một số điểm với loại đất nông nghiệp ở vùng ven. Ưu điểm của loại hình này là nguồn cung phong phú, đơn giá trên m2 thấp hơn khá nhiều so với đất thổ cư, phù hợp túi tiền nhiều người. Loại hình này có tiềm năng sinh lời cao, giá trị tăng theo số lần nếu hưởng lợi từ thông tin quy hoạch, hạ tầng, tiện ích, dân cư, nhất là khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nhược điểm là vị trí xa, chưa có sự ổn định về quy hoạch, hạ tầng, dân cư nên bạn có thể gặp rủi ro mất trắng nếu gặp vướng mắc pháp lý hay mua đất dính quy hoạch. Nếu mảnh đất nằm trong diện giải tỏa, bạn chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Về mảnh đất bạn đang tham khảo, tính ra 1.000 m2 đất trồng cây lâu năm có giá khoảng 133 triệu đồng và nó có vị trí cách TP HCM khoảng 100 km, có tiềm năng đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, bạn cần khảo sát và kiểm tra nhiều thông tin trước khi quyết định. Thứ nhất, bạn nên tìm hiểu quy hoạch hiện tại của miếng đất và khu vực xung quanh thế nào, có nằm trong quy hoạch phát triển thành khu dân cư không để có cơ hội chuyển sang đất ở. Cần lưu ý dù kiểm tra kỹ, bạn vẫn phải chấp nhận rủi ro điều chỉnh vì thời gian 15 năm rất dài, trong khi quy hoạch hiện tại thường phù hợp trong 5-10 năm.
Thứ hai, bạn cần tìm hiểu khu vực xung quanh có bệnh viện, trường học hay cơ quan hành chính không. Đây là những địa điểm ít thay đổi hay di dời trong thời gian dài, từ đó có thể đánh giá tiềm năng phát triển dân cư. Giá trị và thanh khoản của mảnh đất sẽ cao hơn nếu gần khu đông dân cư.
Thứ ba, bạn cần kiểm tra mảnh đất có sổ đỏ riêng chưa hay là sổ chung của nhiều người mua qua giấy tay. Nếu là trường hợp góp vốn chờ chủ phân lô, bạn cần tìm hiểu chắc chắc về khả năng tách thửa. Ngoài ra, chủ sở hữu mảnh đất đang trồng sẵn cây ăn trái hay hoa màu nào. Đây là yếu tố cần thiết để bạn lựa chọn việc tiếp tục nuôi trồng, cải tạo mảnh đất hoặc cho thuê thay vì bỏ trống hơn chục năm.
Bạn cũng nên tìm hiểu đơn giá đền bù đất nông nghiệp tại khu vực. Đây có thể là số vốn tối thiểu bạn có thể thu hồi nếu xảy ra trường hợp mảnh đất nằm trong quy hoạch.
Bất động sản này là kênh đầu tư lợi nhuận cao đi kèm rủi ro cao, phù hợp với những nhà đầu tư trích một phần nhỏ tài sản để mua dài hạn, chấp nhận nguy cơ cùng kỳ vọng tăng giá trị đột biến. Với đất nông nghiệp, thời gian để bạn chờ thanh khoản cũng lâu hơn vì đặc điểm mua dễ nhưng bán khó. Tuy nhiên, với mục tiêu mua để dành đến khi về hưu, sau khi kiểm tra kỹ các thông tin trên, nếu phù hợp bạn có thể cân nhắc cơ hội đầu tư mảnh đất này.
Về việc sửa nhà, nâng cấp môi trường sống, căn nhà hiện tại của bạn rộng 85 m2, nếu là mái bằng bê tông cốt thép, bạn có thể xây thêm một tầng nữa. Việc nâng cấp không gian sống là cần thiết và nên thực hiện sớm để gia đình bạn có không gian sống thoải mái hơn. Chi phí cải tạo có thể vào khoảng 550-600 triệu đồng nếu xây thêm một tầng. Nếu căn nhà chỉ có mái tôn, bạn cần kiểm tra xem địa chất đất và kết cấu nhà có đủ đổ thêm một tầng hay không. Chi phí để xây thêm một tầng lúc này khoảng 800 triệu đồng.
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia bất động sản độc lập